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    在国庆节长假来临之前,各地纷纷推出新的房地产调控措施。市场认为,如果地方政府在地产调控方面仍无动于衷,那在这个长假,可能又会掀起一轮抢购房子的热潮。 

??9月26日,南京市发布《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》,提出进一步增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格?#32422;?#24378;化综?#29616;?#27861;等措施。9月27日,杭州?#34892;?#24067;,在市区范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停实施购房入户政策?#27426;?#25317;有1套住房且相应购房贷款未结清的?#29992;?#23478;庭,再次申请商业?#24895;?#20154;住房贷款购买普通住房,最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。9月28日,上海市规划和国土资源管理?#20013;?#24067;,自10月8日起,全市全面实施不动产统一登记制度。市场仍不清楚这一改革对市场将会带来?#35009;?#24433;响,是否为下一步改革做准?#31119;?#27604;如征收房地产税。?#36865;猓?#27982;南、昆山等地在28日推出了调控政策。 

??应当说,这些措施姗姗来迟。市场本身的势能已如强弩之末,恐慌性、投机性的购买力差不多消耗殆尽,一些号称新盘“?#23637;狻?#25110;者神秘大客户抢购几十套房子的消息被证实是伪造的传言。这意味着一些开发商、中介等开始制造恐慌情绪以刺激市场。另一个楼市短期见顶的信号更加清晰,即越来越多的上市公司?#36164;?#25151;产。 

??杭州、南京、苏州等二线城市的调控政策比较温?#20572;?#19981;像一线城市那样严厉。一定程度上是因为这些城市的楼市在过去并没有被大肆炒作。但过去几个月,由于一线城市房价长期过快上涨的示范效应,?#32422;?#27969;动性扩张带来的资产价格上升预期,让一些投资或投机客将这些城市看作投资洼地,纷?#23376;?#20837;炒作。可以说,推动二三线城?#26032;?#24066;狂飙的主要力量是投资或投机?#20572;?#20182;们的这种“价值发现”也带动了当地?#29992;?#30340;积极入市。但这些城市供需并不紧张,回落空间比较大,因此,当地在调控上也比较温和。 

??在积极购房?#32422;?#22320;方政府出?#20540;?#25511;的过程中,人们可能忽视了推动此?#28201;?#24066;狂飙的基本力量。在很多城市的购房热潮中,投资性客户往往是主力。也就是说,所谓的本地刚需并不很多,主要是以本地与外地的投资者为主。这意味着,在房价被进一步推高之后,刚需的购买力已经非常不足,短期内刚需接盘的能力有限。我们可以理解为,人们对未来房价上涨有较强的预期(源于对信用扩张而非经济增长的预期),二线城市相对一线价格?#31995;停?#20107;实上是一线高估而非二线低估),因此,在资产荒?#32422;?#25237;资收益?#24335;系?#30340;背景下,大量资金参与所谓的“价值洼地”的地产投机。 

??但是,房价持续上涨的动力正在衰减。自2000年至2008年,房改、城市化?#32422;?#32463;济高速增长推动了房价高速增长,2009年-2012年则是由信用非理性扩张刺激楼市继续暴涨。而现在,城市化进程随着工业化结束开?#21363;?#24133;放?#28023;?#32463;济增长下行压力越来越大且面临转型挑战,非理性的信用扩张因整体杠杆率的不断上升而受到限制,而且人口老龄化进程已经开始,所有这些因素加在一起,使得支撑楼市继续上涨的动力不足。尤其是此次经历了暴涨的部分二三线城市,本地刚需本来就有限,房价大幅上涨后更将潜在的需求阻挡在外,因此,受信用扩张推高的房价没有理由会继续上涨。 

??我们认为,一线城市房价的上涨主要是由改善型需求推动,即之前的租房者购买总价?#31995;?#30340;小户型,而原来的业主再去置换大户型,通过这样的?#21050;?#25512;动了高端物业的价格上涨。但随着价格的上涨,具有支付能力的刚需客户大幅减少,会导致整个市场丧失动力。 

??由于一线城市土地供应受限,不存在楼市供过于求的情况,因此,应该抓住这个时机推出房地产税,并酝酿遗产税,?#32422;?#20986;投资性房产,同时,通过增加供应来抑制房价。一线楼市资源稀缺,如果有大比例投资性住房,就会扭曲市场,加速价格上涨。?#36865;猓?#20108;线城市房价暴涨很大程度源于投资需求推动,征收房产税会将这些需求踢出市场,从而让住房真正满足人们的居住需求。因此,在各地调控措施稳定市场之后,政府部门应该采取治本的方式,增加持有成本,打击投机性需求,让楼市健康发展。(天瑞地产)

2016年09月30日

楼市调控须遏制金融“伪创新”带来系统性风险
“史上最严”调控令下的中国楼市众生相

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房价持续上涨的动力正在衰减

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